מסמך מדיניות בנושא "פיצול יחידת דיור צמודת קרקע" ע"פ תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה
תקציר / הקדמה
בתאריך ה- 5.8.2024 אישרה מליאת הכנסת את תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, העוסק בפיצול יחידות דיור צמודות קרקע לטובת הגדלת היצע יחידות הדיור. הפיצול מתאפשר במסגרת בקשה להיתר בניה במסלול עם הקלות, זאת ע"י הקלה לטובת פיצול יחידת דיור קיימת / הוספת יחידת דיור נוספת / שילוב של שתי האפשרויות.
תנאים והוראות כלליות
- מועד התכנית המאושרת: התכנית החלה על המגרש אשר קבעה את מספר יחידות הדיור המרבי המותר לבניה נכנסה לתוקף לפני יום ט"ו באב תשע"ז, 7.8.2017.
- מועד הגשת הבקשה: הבקשה הוגשה לוועדה המקומית לפני יום ה' בסיוון התשפ"ה (1.6.2025) או עד תום תקופת המעבר (ככל שתוארך בצו שר הפנים), לפי המאוחר.
- קיומה של יחידת דיור צמודת קרקע במגרש שנבנתה כדין ובהתאם להיתר בניה. לעניין זה "יחידת דיור צמודת קרקע" - יחידת דיור על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע יחידות דיור לדונם לכל היותר, ואשר מעליה או מתחתיה אין יחידת דיור נוספת.
- מגבלת שימוש: יח"ד שנוספה לפי הוראות התיקון לחוק תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרוב, לא ניתן יהיה להעביר את זכויות הבעלות או החכירה בה בנפרד מיחידת הדיור הקיימת, ולא יינתן לגביה היתר לשימוש חורג לשימוש שאינו למגורים. )"קרוב" - בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם).
- חובת רישום הערה בלשכת רישום הזכויות: תנאי למתן היתר הוא רישום הערה בלשכת רישום המקרקעין לפיה שימוש ביחידת הדיור שנופסה הוא להשכרה או למגורי קרוב בלבד.
- שטח יח"ד קיימת ונוספת: שטח יחידת הדיור הנוספת או יחידת הדיור הקיימת לאחר הפיצול, למעט שטח מדרגות גישה למפלס, לא יפחת מ-45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים.
- הקלה קודמת לתוספת יח"ד: ניתנה הקלה לתוספת יח"ד מעבר למספר מרבי של יחידות דיור המותר לבניה במגרש לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבניה, תופחת תוספת זו משיעור תוספת יח"ד שניתן לתת לפי התיקון לחוק. תוספת יח""ד שניתנה בהקלה לפי תיקון זה תופחת משיעור תוספת יחידות הדיור המרבי שניתן לתת לפי הוראות סעיף 147 לחוק.
- סמכות ושק"ד הוועדה המקומית לסרב/לאשר בקשה להקלה - בהתאם לתנאים הקבועים בהוראות החוק.
מסלול 1 - פיצול יח"ד קיימת ללא תוספת שטח
- שטח מקור: שטחה הכולל של יח"ד הקיימת הוא לפחות 120 מ"ר.
- מיגון: לא היה ביחידת הדיור הקיימת ערב מתן ההקלה מרחב מוגן יותנה מתן ההקלה בשיפורי מיגון באחד מחדרי יח"ד הקיימת, אם הרשות המוסמכת הורתה כך.
- מקומות חניה/תשלום לקרן חניה: ככל שגודל יח"ד הנוספת אינו עולה על 60 – לא תותנה ההקלה בהתקנת מקומות חניה אך הוועדה המקומית רשאית לדרוש תשלום לקרן חניה בהתאם לשיקול דעתה.
- המרת שטח שירות לעיקרי עד 60 מ"ר בקומת המרתף - הוועדה המקומית רשאית לאשר 'שינוי שימוש' בשטח יח"ד המתווספת בשטח שנועד לשמש שטח שירות של המרתף לשימוש של שטח עיקרי למטרת מגורים ועד לסך של 60 מ"ר בלבד, ומתוכו שטח המחסן שיותר לשינוי לא יעלה 7.5 מ"ר והכל בכפוף להוראות כל דין בקשר לגובה מזערי של חדרים ושל דירות מגורים למטרת מגורים. גובה מינימלי לשימוש עיקרי למגורים 2.5 מ'.
- היטל השבחה עבור פיצול יח"ד ללא תוספת שטח: : היטל השבחה ללא תוספת שטח – שיעור של 34% מההשבחה כאשר התשלום הוא בשתי פעימות: 17% בעת מתן ההיתר להקלה לפיצול יח"ד והיתר בעת מימוש זכויות כהגדרתו בספקה 3 להגדרת 'מימוש זכויות בתוספת השלישית.
- היטל השבחה עבור פיצול יח"ד הכולל המרת שטח שירות לעיקרי (עד 60 מ"ר) – שיעור של 50% מההשבחה ללא שינוי מהדין הכללי .
מסלול 2 - פיצול יח"ד ותוספת זכויות בניה :
- שטח מקור: אין מגבלה על גודל יח"ד כתנאי לאישור התוספת.
- תוספת השטח הכולל המותר לבניה: לא יעלה על 45 מ"ר. שטח הבנייה לשם בניית מרחב מוגן ייכלל ב-45 מ"ר כאמור.
- מיגון: לא היה ביחידת הדיור הקיימת ערב מתן ההקלה מרחב מוגן, יותנה מתן ההקלה בהקמת מרחב מוגן או שיפורי מיגון ליחידת הדיור הקייצמת בהתאם להוראות הרשות המוסמכת. ככל ובקשת תוספת הבניה עולה על הגודל שנקבע כשטח מזערי למרב מוגן בחוק ובתקנות (כיום 12 מ"ר ברוטו, 9 מ"ר נטו), יותנה מתן ההקלה בהקמת מרחב מוגן ביח"ד הנוספת, אלא אן כן ניתן פטור לעניין זה לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951. .
- היטל השבחה: 50% מההשבחה ללא שינוי מהדין הכללי.
יחס לתמ"א 35
הוראות תיקון 155 לחוק התו"ב מתייחסות למגזר הכפרי במחוז מרכז, ומכתיבות כי יחידות הדיור הנוספות מתוקף תיקון זה יספרו במניין יחידות הדיור ע"פ לוח 2 ( ע"פ תמ"א/35 על שינוייה).
לכן, יש לבחון בכל בקשה אשר תוגש האם ישנה חריגה במספר יחידות הדיור ע"פ לוח 2 ברמת הישוב.
כמו כן לקבל אישור כתוב מוועד הישוב הכולל התייחסות לגריעת יח"ד מסך הכל היחידות המאושרות ע"פ תמא 35 על שינוייה .
אופי בינוי - גודל ומיקום יח"ד הנוספת
תכנון יחידת הדיור הנוספת(המפוצלת) יעשה ככל הניתן במסגרת קונטור המבנים הקיימים (בהיתר) או בצמידות דופן אליהם ככל הניתן.
לא תתאפשר הקמת יחידת דיור נוספת(מפוצלת) בנפרד מהבינוי הקיים.
גודל יחידת דיור מפוצלת – 45-120 מ"ר סה"כ (עיקרי ושירות) כולל מרחב מוגן.
נראות ועיצוב נופי - סוג הבניה ,חומרי הגמר, צבע וגוונים יהיו ככל הניתן בהתאם ליח"ד המקורית לפני הפיצול.
בשלב בדיקת הבקשה בוועדה תיבחן מידת ההתאמה וההשתלבות בבינוי הקיים.